Загородная специализация

Прибыльный сектор

Несмотря на то, что история загородного строительства насчитывает в нашей стране не один десяток лет, грамотный и системный подход к нему начал формироваться лишь до конца девяностых прошлого столетия. Именно тогда начала входить в силу идея комплексной застройки – коттеджние поселки. Сначала начал развиваться сектор элитной недвижимости. Если классифицировать по цене домовладение, то ее уровень в данном сегменте отвечает от $1млн. – $1Млн. 300 Тыс. и выше. До настоящего времени компании столкнулись с неудовлетворенным спросом на коттедже в сегменте економкласса, уровень цен которого около $350 тыс.

Однако, как отмечают сами потребители и девелопери, во многом загородное жилье, особенно то, которое позиционируется как элитное, не отвечает множеству требований. Причиной потому стало отсутствие в большинстве строительных компаний, наработанного опыта, в данной сфере. "Ситуация складывается таким образом, - объясняет Евгения Силина, консультант кадрового агентства "ЮНІТІ-СЕТ", который специализируется на пидбори персонала для строительства и недвижимости, - что все чаще в коттеджное строительство приходят непрофильные инвесторы. В этот сектор их привлекает простота и одновременно выгодность проектов, которая кажется. Как правило, получив возможность приобрести участок земли, они решают уложиться именно в коттеджное строительство, как одно из перспективных".

На данный момент, как отмечают много экспертов, компаний, которые подходят к реализации проектов продуманно, начиная с проектной части и заканчивая непосредственно строительством, единицы. Среди последних превалирует мысль, что сводка коттеджей – это способ достаточно легко и по строительным меркам быстро получить прибыль. В погоне за ней компании начинают экономить, что в первую очередь отражается на качестве выполненных проектов.

Убыточная экономия

К сожалению, до сих пор элитность поселка определяется часто его географическим местоположением, а не качеством застройки. Оценка же часто сводится к определению направления и отдаленности от города, при этом забываются остальные детали. По мнению Сергея Козловского, президента Корпорации "ИНКОМ" (риелтерская и инвестиционно-строительная деятельность – Редакторша), Важно принимать во внимание "окружающий ландшафт, экологию, объекты, которые являются соседями. Проекты, которые не учитывают особенность местности или построенные рядом с инженерными коммуникациями совета желания сэкономить, абсолютно бесперспективны". Ведь в первую очередь покупатель стремиться выехать из города с его смогом и казарменной архитектурой.

Однако далеко не каждый проект способен порадовать взгляд гармоничной концепцией самого поселка и выдержанным стилем всех сооружений. Это происходит потому, что застройщики в первую очередь стремятся минимизировать расходы на проектирование. "Часто в проектном отделе компаний, для которых коттеджний поселок, который возводится, является разовым проектом, может числиться один ведущий архитектор, - объясняет консультант "ЮНІТІ-СЕТ", - разрабатывающий концепцию. Остальная часть работ же из подготовки рабочей документации, составляющая до 80% объема, осуществляется архитекторами-проектировщиками начального уровня, часто даже неоформленними в штат".

Дело в том, что в Москве большой выбор объектов для проектирования, в том числе и многоэтажные многофункциональные комплексы. У архитекторов и проектировщиков есть выбор, и они, как правило, выбирают проектирование крупных объектов. Осуществляя поиск кандидатов, рекрутери все чаще сталкиваются с предвзятым отношением, которое существует среди них, к работе в коттеджном строительстве. "Большинство архитекторов и проектировщиков считают для себя подобные проекты малоинтересными и бесперспективными в профессиональном плане, - отмечает Евгения Силина. - Это приводит до того, что для проектирования привлекают, как правило, специалистов начального уровня, которые имеют минимальный опыт. И для большинства из них это является первой степенью карьерной лестницы".

В других случаях решением кадрового вопроса для небольших компаний становится аутсорсинг. Обращаясь у архитектурно проектировочного бюро за разработкой концепции и рабочей документации, фирма может вообще не мать в штате архитектора. При этом не редко еще одним путем экономии есть отказ от авторского присмотра. Это вызывает сложности при адаптации проекта, когда появляется необходимость внести в проект какие-либо изменения уже на стадии реализации.

Именно на этом этапе терпят неудачу много интересных идей, поскольку, желая получить как можно больше прибыли, застройщик начинает освобождать проект, по его мнению, экономически нецелесообразных составляющих. Избавляясь от естественных объектов в составе поселка, от элементов его инфраструктуры он в первую очередь стремится максимально использовать имеющуюся землю. Поселок, застройка которого порой в разы плотнится для того, чтобы возвести как можно больше домов, в итоге становится некомфортным для обитания с точки зрения покупателей.

Попытки убедить клиента, что ему выгодная подобная "оптимизация", чаще всего безосновательные, ведь в большей степени изменения проекта влияют не на себестоимость домовладения, а на качество обитания в нем. Приобретая загородную недвижимость, большинство покупателей выделяют такие условия, как наличие парковых зон, водных объектов. Обращают внимание на качество транспортных путей, поскольку лишняя экономия приводит до того, что во время копий жители вынуждены стоять в пробке в собственном поселке. Важным вопросом является и инфраструктура. Магазины, спортивные, медицинские центры, должны отвечать привычному уровню и находиться в пределах "шаговой доступности", но при этом не располагаться в непосредственной близости с домовладением. Клиентов, согласных экономить на таких необходимых составляющих комфортного обитания, становится все меньше даже в сегменте економкласса. Поэтому лишнее урезание бюджета проекта в итоге отражается и на эффективности продаж, а значит, на его окупаемости и прибыльности.

Преумножая качество

Требования к качеству загородной недвижимости, что предъявляются покупателями, по мере роста спроса становятся все жестче. Таким образом, для успеваемости проекта необходим комплексный подход. Среди важнейших условий, которые, по мнению Сергея Козловского, необходимо соблюсти, - "удачное место и грамотная концепция самого проекта и организации жизни в нем. Они в равной степени важны для успеха, потому в любом случае нельзя сосредотачивать внимание на одном в убыток последнему".

Определившись с расположением участка, необходимо грамотно подойти к планированию ландшафта поселка, чтобы он гармонично вписался в окружающую природу. При этом, чтобы добиться по-настоящему качественного проекта, следует не жадничать на общественные территории, потратив на них не менее 30% участка.

Концепция всего поселка должна быть дополнена единственным архитектурным стилем коттеджей. Но с решением этой задачи застройщику сложно справиться, не имея собственных специалистов для проектирования. Именно поэтому компания, для которой коттеджний поселок, - лишь разовый проект, часто сталкивается с трудностями. Порой изменения придется вносить не только при его адаптации с учетом особенностей выбранного участка, но и по желанию клиента. Не редко покупатель просит дополнить проект дома или исключить те или другие его элементы. Строительной компании, проектирование для которой выполняет подрядчик, бывает не просто грамотно и оперативно осуществлять необходимые изменения.

"Безусловно, содержать крупное проектное бюро для большинства компаний достаточно расходный, однако подобные подходы к проектированию окупаются качеством объектов", - уверенная консультант "ЮНІТІ-СЕТ". Продолжая, она отмечает важность высокой квалификации инженерного персонала компании, загородной недвижимости, которая занимается строительством. Среди критериев: профессионализм, умение мыслить вне шаблонов, почет к клиенту и способность работать совместно.

Последней составляющей должна стать организация жизни в поселке. "В любом случае нельзя экономить на инфраструктуре, - считает Сергей Козловский, - она должна отвечать самым требовательным требованиям и выноситься за пределы поселка". При этом он отмечает, что создание внешнего инфраструктурного комплекса удобно как жителям поселки, которые получают комфорт привычного для них уровня не в убыток удобства обитания, так и девелоперу, поскольку современная инфраструктура с богатыми возможностями будет привлекать население поселков, которые являются соседями, и окупиться намного быстрее.

Таким образом, коттеджний вопрос не такой простой, как кажется многим, и для успеваемости проекта необходимо несколько составляющих. С одной стороны, это грамотный подход инвестора, а из другой - квалификация и профессионализм архитекторов и проектировщиков. И перед ними стоит задания создать для покупателя комфортное загородное жилье, учитывая при этом необходимость экономической эффективности проекта.