Помощь для начинающего инвестора

Инвестор – гражданин (дальше гражданин), который заключил договор паевого участия в строительстве жилья с застройщиком, перечислив денежные средства, в дальнейшем никак не принимает участие в реализации программы строительства. Исполнив свои обязанности, а именно выплатив суммы, предусмотренные договором, он имеет право на получение обусловленного жилищного помещения.

В любом случае гражданин, который вкладывает свои деньги, должен выступать как ровный контрагент строительства, но на практике же он является слабым, не защищенным экономически и юридически стороной договора. Для защиты своих интересов представляется важным определить саму структуру отношений по паевому строительству.

В паевом строительстве можно выделить разные группы отношений.

В первую группу входят отношения, которые регламентируют техническую сторону строительного процесса:

отношения застройщика и владельца земельного участка;

(застройщик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в частности для собственного обитания, предоставления, в наем, аренду, или для продажи.

Обычно застройщиком специализирована строительная организация или инвестиционная компания, которая имеет лицензию на осуществление строительной деятельности. Как правило, застройщиком является коммерческая организация, преследующая вытягивание прибыли как основная цель своей деятельности);

отношения застройщика и подрядчика-проектировщика;

отношения застройщика и генерального подрядчика;

отношения генерального подрядчика и субподрядчиков.

Во вторую группу входят отношения, какие

Регламентируют имущественную сторону процесса строительства:

отношение застройщика и пайщика;

отношения застройщика и заказчика; (заказчики - уполномочены инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов, наделенные правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями, на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с российским законодательством);

отношения пайщика и пользователя объекта капитальных вложений (пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в частности иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты).

Сначала застройщик осуществляет поиск земельного участка под строительство. После завершения переговоров с владельцем земельного участка застройщик составляет инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капиталовложений, а также проектно-сметную документацию и бизнес-план. Для подготовки проектной документации застройщик заключает договор подотряда с проектировщиком. Проект проходит стадию согласования в государственных органах.

Для реализации проекта застройщик должен получить земельный участок в собственность или аренду. Потом он начинает привлекать средства и заключает договор строительного подотряда с подрядчиком. Последний имеет право привлечь к строительству другие лица (субподрядчиков) - в этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (ст. 706 ГК РФ).

Генеральный подрядчик и субподрядчики готовят строительную площадку и закладывают фундамент дома (начинают нулевой цикл). После выполнения всех этапов работ генеральный подрядчик принимает объект по акту сдачи-принятия у субподрядчиков. Генеральный подрядчик совместно с субподрядчиками по акту сдает дом застройщику и рабочей комиссии.

В настоящий момент широкое распространение получила схема отношений, когда застройщик и генеральный подрядчик совпадают в одном лице (строительной организации). Таким образом, процесс строительства значительно упрощается: не требуется заключение дополнительных договоров генподряда, поиска генподрядчика. Поэтому взаимодействие, которое возникает между подрядчиком и заказчиком (в данном случае - застройщиком), происходит быстрее.

Прекращается первая группа отношений сдачей дома в эксплуатацию государственной приемной комиссией.

Вторая группа отношений связана с финансовой стороной строительства объекта.

Договор паевого участия в строительстве может быть помещен в интересах третьего лица. По такому договору застройщик обязан передать квартиру в построенном доме не пайщику, а указанному в договоре третьему лицу. Третье лицо может отказаться от прав по договору паевого участия в строительстве - и тогда этими правами может воспользоваться пайщик. Договор в интересах третьего лица предоставляет третьему лицу право на получение частицы в объекте, обязанность же по финансированию остается на пайщике. На практике чаще всего такие договоры заключают родители в интересах своих детей. Однако нельзя смешивать случаи договора в интересах третьего лица с теми ситуациями, когда родители действуют от имени и в интересах своих недееспособных детей как их законные представители (опекуны). В этом случае финансирование строительства осуществляется за счет детей, в частности из средств, подаренных детям самими родителями.

Возможен и другой вариант заключения договоров паевого участия в строительстве. Пайщик может уступить свои права по договору другому лицу на основании договора об уступке права требования (договоры цессии) по ст. 382 ГК РФ. В этом случае происходит изменение лиц в обязательстве паевого участия: другое лицо приобретает права пайщика и его статус. На практике такой вариант паевого строительства получил большое распространение. При этом в роли пайщика, покладистого свои права, выступают разные риелторские фирмы. Риелторская фирма заключает договор с заказчиком, выступая в роли пайщика, а затем заключает договор цессии с гражданином, передавая ему свои права по договору паевого участия в строительстве.

Строительство жилья является формой инвестиционной деятельности, но неверно понимать под инвестициями любые вложения. Целью инвестиций выступает или рост капитала, или получение доходов, или достижение социально значимых результатов, - именно вышеназванными свойствами инвестирования и отличается от вложений, направленных на удовольствие личных (бытовых) целей.

Под доходом понимается разница между суммой инвестиций и стоимостью квартиры, которую получает инвестор. Получение квартиры рассматривается как позитивный эффект.

Статья 41 Налогового кодекса РФ определяет доход в целом как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, которая учитывается в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой выгоду можно оценить. Физическое лицо при получении квартиры получает доход в виде материальной выгоды - той части недвижимости, стоимость которой составляет разницу между рыночной ценой на нее и ценой, по которой она приобретена. Но существует обоснованная мысль, что при подсчете разницы между рыночной ценой и ценой, по которой квартира была приобретена, может очутиться, что физическое лицо понесло убытки.

Прежде чем заключить договор паевого участия в строительстве жилья попросите у Заказчика-застройщика строительства документы соответствующие указанному списку:

1 Свидетельство, выданное Федеральной регистрационной службой (дальше свидетельство) на земельный участок на котором осуществляется или планируется застройка, субъект прав указанный в свидетельстве и лицо, с которым вы заключаете договор, должны совпадать, категория: земли поселения, целевое использование: земельный участок для индивидуального жилищного строительства (дальше ИЖС).

2 Постановление раздела района города о разрешении строительства индивидуального жилого дома.

3 Разрешение на строительство, выданное архитектором района города.

4 Лицензия на осуществление строительной деятельности.

Наличие настоящих документов обеспечит вас и укажет на

Добросовестность заказчика-застройщика.

Источник статьи

Россия, Краснодарский Край, м. Сочи, 354000, ул. Конституции, 24а

Тел +7 (8622) 64-66-73, 64-78-33, Факс: 64-53-18.

Агентство Недвижимости "ЮЖНАЯ СТОЛИЦА"

Написать письмо