Магазин в памятнике?

Сегодня в России под охраной государства находятся больше 80 тысяч объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Складывается половины из них можно охарактеризовать как плачевное. А за последних 10 лет, по словам министра культуры РФ Александра Авдеева, в стране погибли около 2 тысяч памятников. Один из способов спасти то, что еще осталось, – передать объекты в собственность или длительную аренду предпринимателям. Среди тех, кто заинтересован в такой недвижимости, – ретейлери. Исторические и архитектурные памятники нередко выглядят привлекательными для потенциальных владельцев магазинов. Кажется, сами стены обещают успех. Но так ли это?

Плюсы и минусы

Безусловно, правильно выбрано место для размещения магазина – это половина успеха. Именно эта аксиома подталкивает предпринимателей открыть торговую точку в старинном особняке. По словам Киры и Рубена Канаян, что ведут экспертов компании "Юнион-стандарт Консалтинг", [1] преимущество магазина в историческом здании – это самое хорошее расположение: центральные улицы резвого стрит-ретейла[2] с интенсивным пешеходным потоком. Особняк может стать соответствующим помещениям для открытия флагманского магазина[3]. "О каких-то особенных преимуществах памятника архитектуры можно говорить, если сам здание находится на пути туристических маршрутов или религиозного паломничества. Тогда торговая точка, имея определенную специализацию, успешно использует поток покупателей данной территории", – отмечают Кира и Рубен Канаян.

Однако, несмотря на привлекательные достоинства расположения, большинство исторических зданий абсолютно не приспособлено для торговли. Серьезным препятствием на пути будущих владельцев станет техническое состояние строения. Кроме того, если здание требует реконструкции, то все действия, связанные с ней, предприниматель должен будет согласовывать с региональными государственными органами охрану памятников.

И это только начало!

Фасад памятника архитектуры – произведение искусства, которое нужно сохранить в первозданном виде. И именно эта особенность является первым препятствием на пути его превращения на магазин. Даже обычную вывеску нельзя повесить без специального разрешения государственных органов. Для его получения необходимо с помощью фотомонтажа или чертежей проиллюстрировать, как будет выглядеть фасад с новыми элементами. И только после того, как эти изменения одобрит архитектурно планировочное управление, можно разместить вывеску.

"Множество ограничений касается создания витрин, вечернего освещения фасада. Поэтому нелегко выдержать дизайн такого магазина в единственном корпоративном стиле и при этом не нарушить исторический архитектурный ансамбль. Однако последнее условие является главным при согласовании проекта в государственных органах, которые отвечают за охрану памятников", – рассказывает Алексей Никитин, генеральный директор компании "Квазар-2000" (комплексный подход к решению заданий по строительству, ремонту и дизайну). Эксперт замечает, что помешать согласованию могут привычные атрибуты современного здания: кондиционеры, пластиковые окна и двери. Поэтому придется постараться оформить "под старину" современные продукты. "На сегодняшний день существуют немало решений, с помощью которых можно заменить оконные конструкции в историческом здании, не нарушив его внешний вид, – рассказывает Рафик Алекперов, руководитель отдела по работе с клиентами Группы компаний ПРОПЛЕКС (один из основателей российского рынка Пвх-профилей). – Современные технологии позволяют изготовлять конструкции разной формы, размера, и цвета, которые впишутся практически в любой исторический дизайн. Например, в Челябинске наш партнер – компания "Максима" – в православном храме Георгия Победоносца установила оконные системы Proplex-optima. Был использован коричневый в массе профиль, который ламинирует под дерево (имитация текстуры махагони). Благодаря этому современные системы застекления органически совмещаются с фасадами из красного кирпича".

Когда родные стены лишь мешают

Но не только фасад создает ряд ограничений и препятствий. Без качественного ремонта с перепланировкой использовать такие помещения как магазины очень сложно. Речь часто идет о тотальной реконструкции, в процессе которой внутренняя начинка здания почти полностью заменяется. Впрочем, изменения редко касаются стен. По словам Алексея Никитина, получить разрешение органов охраны памятников на их демонтаж и сводку дополнительных перегородок будет сложно. На такой шаг власти идут в крайних случаях, и то после проведения длительных исследований, проверок и расчетов.

Это становится дежурной проблемой для владельца магазина. "Часто расположение стен, которые несут, не позволяет изменить планирования внутренних помещений. Они имеют сложную форму, из-за чего трудно организовать эффективный маршрут покупателей при самообслуживании. В результате, даже в зданиях, которые сначала были предназначены для торговли (как "Чайный домик" или Елисеевский гастроном в Москве), площади не совсем подходят для современных форматов ретейла, – объясняют Кира и Рубен Канаян. – А превратить в современный, эффективный торговый центр, например, здание 19 веков – это очень сложное задание. Для ее выполнения придется привлекать опытных специалистов: консультантов, архитекторов и дизайнеров, инженеров. Поскольку здания имеют свои ярко выраженные особенности, решение проблем в каждом случае индивидуально. Требования местных властей и органов присмотра также могут различаться".

А что внутри?

Для того, чтобы здание отвечало современным требованиям кроме планирования, необходимо привести в порядок коммуникации. Модернизация инженерных систем влечет за собой ряд сложностей. Основная проблема – существенные отличия старых систем водопровода, канализации, вентиляции и отопления, от современных. Например, в домах с каминным и паровым отоплением функции обогрева и вентиляции были совмещены за счет систем дымарей, труб и отдушин. В таких зданиях коммуникации придется создавать заново.

Особенное внимание при реконструкции исторических сооружений следует вращать на фундамент, который часто находится в аварийном состоянии, угрожая памятнику обрушением. Причиной потому может быть скопление неоткачиваемой воды или близость грунтовых вод, а также вибронагрузка – микроскопическое сотрясение из-за потока автотранспорта и метро. "Инженерное оборудование, которое является неотъемлемой составляющей частью любой системы жизнеобеспечения здания (в том числе и дренажной, необходимой для спасения фундамента от разрушения водой), при работе может создавать достаточно значительные колебания, – объясняет Роман Марихбейн, инженер компании GRUNDFOS (производитель насосного оборудования). – Исторические здания не рассчитаны на такое действие, потому при реконструкции данных объектов важно купировать такие вибрации.

Как вариант, для агрегатов можно предложить обустройство массивных цоколей. А в целом, при пидбори оборудования стоит отдавать преимущество моделям, характеристики которых исключают сильную вибрацию. Подобное задание нашим специалистом пришлось решать в проекте реконструкции театра им. Станиславского и Немировича-данченко в Козицком переулку. Здесь для создания системы отопления, кондиционирования, вентиляции, пожаротушения и повышения давления, было установлено несколько десятков насосов разных типов. Благодаря современному оборудованию удалось полностью решить задание по сохранению и модернизации этого памятника архитектуры".

Проблема с вибрацией, которая возникает при модернизации инженерных систем здания, наглядно иллюстрирует необходимость комплексного подхода к процессу реконструкции. Современные строительные технологии принципиально не те, что несколько веков назад. И хотя с каждым годом они совершенствуются и улучшаются, далеко не все, что хорошо в новой застройке, может быть совместимое со старыми материалами и технологиями строительства. "Одна ошибка может привести историческое здание в аварийное состояние. Поэтому, кроме получения разрешений Санэпидемстанции, пожарной службы, которая эксплуатирует организации (какие необходимы для проведения работ в любом нежилом помещении), перед осуществлением перепланировки соответствующий проект должен быть согласован региональными государственными органами охраны памятников. Например, в Москве данные функции выполняет Комитет по культурному наследию города, известный как Москомнаследие, – рассказывает Алексей Никитин. – Проводить реконструкцию должен право только специализирована реставрационная организация. По окончании работ документы подаются в префектуру округа, а затем в БТИ – для получения новых документов, по которых заново оформляется свидетельство о собственности".

Современные материалы – выгодное вложение

Следовательно, чтобы вдохнуть новую жизнь в старое здание нужно немало инвестировать в ремонт помещение. При этом необходимо, чтобы в итоге пространство стало функциональным и комфортным, а эксплуатация объекта – экономически выгодной. Да, например, даже полная замена систем отопления и вентиляции не сделает магазин теплым, если будут большие теплопотери, вызванные архитектурными и технологическими особенностями строения. Поэтому при реконструкции памятников архитектуры важной является их будущая энергоэффективность.

Здание теряет тепло через фасад, кровавлю и пол. Характерные для старых строений толстые стены и сами неплохо хранят тепло, но утепление позволяет существенно сократить расходы на отопление даже в таких домах. Для теплоизоляции фасадов в последнее время активно используют сендвіч-панелі, среди которых лидируют системы с пенополиуретановым средним слоем. Но внешние панели далеко не всегда могут быть использованы в утеплении исторических зданий через эстетичную несовместимость с архитектурой фасада памятника старины. В таких случаях применяются теплоизоляционные стенные панели для внутренней обработки помещений. Причем, некоторые из них уже имеют готовое декоративное покрытие, которое лишает от необходимости проводить дополнительные отделочные работы.

Кровля старых зданий является источником серьезных тепловых потерь. Она, как правило, сильно изношенная и требует замены покрытия. Выбирая соответствующее решение, необходимо отталкиваться не только от соответствующего архитектуре здания дизайна материала, но и его теплоизоляционных качеств. Да, кровельные сендвіч-панелі или листовой металл, дополненный теплоизоляционным слоем, могут сэкономить 10-15% тепловой энергии, необходимой для обогрева помещения.

наиболее уязвимой в плане потери тепла частью фасадов остается застекление. "Именно Пвх-системы сегодня – наиболее оптимальное решение с точки зрения теплоизоляции, в частности в процессе ремонта памятников истории и архитектуры, – считает Рафик Алекперов (ПРОПЛЕКС). – По моему мнению, лучшим подтверждением этого являются примеры реконструкций знаковых объектов. В частности, наши системы установлены в Третьяковской галереи, здании Киевского вокзала, Театре, на Таганке".

В результате всех превращений внешне девственник в своей первозданности архитектурный шедевр найдет новое внутреннее содержание в виде функциональной и очень современной торговой площади. Но нельзя не отметить, что для этого могут понадобиться достаточно большие вложения. Так, чтобы подсчитать, насколько удачной будет идея – разместить магазин в памятнике архитектуры, – необходимо соотнести те преимущества расположения, которые получает владелец здания, с расходами, которые он понесет в процессе его реконструкции.

Пресс-служба Группы компании ПРОПЛЕКС

[1] Кира и Рубен Канаян – авторы книг "Проектирования магазинов и ТЦ", "Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы".

[2] "Стрит-ретейл" – это объекты розничной