Немного о рынке элитной недвижимости

Рынок элитного жилья – сегмент, который более за других склонен к образованию разного рода мифов и легенд. Потому что, когда что-то не удается достать в собственность, очень хочется хоть бы поговорить об этом. Та же, кстати, подоплека существует и у плотвиц: более охотно за все люди злоязычничают о том, которое не дается им самим Но сегодня, – о другом. О том, какие же мифы ходят об элитном жилье и насколько они справедливы.

1 Фейс-контроль – обязательный элемент элитного жилья

Тема фейс-контроля – одна из самих обсуждаемых относительно рынка элиты. Существует миф, что наличие фейс-контроля покупателей – самый главный показатель элитности жилья. Однако сами застройщики и риелтори, что работают с этим сегментом, настроенные слегка скептически: они утверждают, что сумма, в которую обходятся желаемые квадратные метры, сама по себе является достаточным критерием отбора. И замечают, что если особенно стараться с выбором соседей при выборе жилья стоимостью в несколько миллионов, то жить придется на нежилом острове, общаясь с соседним островом морзянкой.

Сравнительно мягко отзывается о проблеме фейс-контроля Наталия Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. Она отметила в интервью "Владельцу", что реальную систему отбора обитателей могут позволить себе исключительно малоквартирные клубные дома. "Покупатели элитного жилья хотят жить в обществе себе подобных. Поэтому они уделяют особенное внимание соседям, которые должны отвечать статусу дома и кругу общения. Однако примеров "отсева" покупателей не так много. Все-таки стоит признать, что на практике основным критерием отбора оказывается уровень материальных возможностей клиента. И принцип "закрытости", который был главной отличительной чертой первых клубных домов (конец 90-х годов), часто не придерживается", – говорит Новикова.

2 Настоящая элита – не больше 20 квартир

Другой старый миф на рынке недвижимости заключается в том, что истинно элитным может быть только малоквартирный дом. Так говорят не только обыватели, сами риелтори неоднократно в своих внутренних рейтингах ставили этот фактор на одно из первых мест среди критериев элитности. И в самом деле, маленький дом в большей степени может обеспечить своим обитателям ощущения "кулуарности" бытия, защищенности и обособленности. В то же время в клубном доме редко присутствует своя инфраструктура – непременная часть многоквартирного дома. Есть и еще два существенных недостатка клубного дома. Не в последнюю очередь это высокая квартплата, поскольку все расходы на содержание дома придется делить между 15-20 соседями.

Второй существенный недостаток обособленного дома заключается в том, что за территорию дома иногда хочется и выйти, а не только выехать. А вокруг, вместо застроенного квартала и единственной социальной прослойки, неудовлетворены жители "исторического окружения". Понятно, что создать тесный маленький мир при такой расстановке сил вряд ли выйдет. Квартальная застройка, которая создает для жителей обособленную территорию со своими школами, магазинами, территорией для выгула собак и даже сайтом в Интернете, на этом фоне явно получает свои достоинства. Да и в тренажерный зал порой удобнее ходить в халате, спустившись на пару этажей, а не ездить по пробкам через полгорода.

3 В Москве не есть настоящее пентхаусов

Несколько лет среди профессионалов за хороший тон считалось рассуждать в том ключе, что пентхауси в Москве проектируют отечественные архитекторы, но, однако, постоянной специфической российской традиции нет, явление это заимствовано.

Более того, путаницу и путаницу на рынке множили риелтори, которые чуть ли не каждую вторую квартиру на верхнем этаже продавали как "будущий пентхаус".

В действительности в слове "пентхаус" заложено абсолютно определенное значение, что-то вроде "роскошного жилого одноквартирного дома на крыше высотного здания". А основной недостаток московских пентхаусов – это отсутствие видовых характеристик. Дело в том, что в центре столицы просто нельзя строить очень высокие здания. А если дом той же высоты, что и другие, то о каком виду из окна может идти язык?

Выходит, что архитектор, который знает Градостроительный кодекс, просто не имеет право разработать проект высотного здания, где пентхаус займет свое законное место, возвышаясь над остальной застройкой. Ну а строить пентхаус где-то на периферии нет смысла, поскольку тогда автоматически снимается такой его критерий, как собственно элитность.

Удачных проектов пока немного, но они есть. Эксперты столичного рынка отмечают среди них такие, как Молочный тэр., 1 (Девелопер Rose Group); Ермолаевский пер., 15/44 – "Патриарх" ("Спецстроймонтаж"); 1-й Неопалимовский пер., 8-10 – "Венский дом" ("Индекс XX"); Старомонетний пер., 18 – "Времена года" ( КРТ).

4 Элитное жилье есть только на первичном рынке

Еще один миф – это то, что купить элитное жилье из вторых рук невозможно. В подтверждение такой позиции обычно приводятся два основных аргумента. Во-первых, технологии совершенствуются с каждым днем, и то, что вчера было элитой, – сегодня просто обычный дом. И во-вторых, покупать недвижимость из вторых рук просто "несолидно".

На самом же деле, технический прогресс двигается совсем не так быстро, как идет строительство. Да и купить готовую отремонтированную квартиру порой спокойнее, чем самому равнять стены или даже нанимать бригаду. В настоящий момент удачные с точки зрения цены и качества предложения можно найти и на первичном, и на вторичном, рынках. Поскольку элитные дома строятся в столице уже не первый год, то и миф о неликвидном вторичном рынке действительно стал просто мифом.

5 Элитная цена – гарантия элитного качества

В России принято считать, что дорогое – значит хорошо. И если квартира стоит больше $10 тыс. За "квадрат", значит никаких проблем с ней не будет. На практике же оказывается, что это абсолютно не так. Более того, больше всего проблем как раз с "элитным жильем". По данным, например, петербуржского Управления технического присмотра, недоработки, есть практически в каждой новой квартире, и больше всего строители их оставляют в так называемом "элитном жилье". Московские элитные дома тоже не без изъянов. Среди недоработок, которые чаще всего встречаются, профессионалы отмечают многочисленные проблемы с кровлей, взиманиями половы и вентиляцией. Актуальной проблемой элитного жилья является звукоизоляция.

Причина нeдocтaтoчнoй изоляции ударного шума кроется в самой физике процесса. Если для хорошей изоляции воздушного шума (голос, телевизор и даже домашний кинотеатр, на средней громкости) вполне достаточно увеличить толщину плиты перекрытия (из монолитного железобетона) до 250 мм, то для обеспечения необходимой изоляции ударного шума необходимо устройство дополнительной конструкции звукоизоляционного пола. Поскольку в элитном жилищном строительстве широкого распространения приобрела практика продажи квартир "без обработки", конструкция дополнительного звукоизоляционного пола, как правило, остается только на бумаге рабочего проекта здания. В обход требований нормативных документов заключается молчаливое соглашение: застройщик не тратится на дополнительную звукоизоляцию ударного шума, а покупатель, в свою очередь, не имеет претензии, поскольку отсутствие подобной конструкции экономит ему до 80 мм высоты помещения. При этом покупатель считает, что в своей квартире он имеет право делать все что заблагорассудится, забывая, что и сосед сверху может выполнять аналогичные действия. В итоге над спальней оказывается кухня, а над гостиной – санузел. Но неприятнее всего, что все это – без всякой звукоизоляции. Следовательно, если сосед сверху ночью встает из кровати и идет на кухню, чтобы выпить воды, вы встаете вместе с ним, чтобы выпить снотворное

Источник: Bpn. Ru